[데일리비즈온 이승훈 기자] 국토교통부가 '재건축 안전기준 정상화'를 명분으로 재건축 기준을 강화했다. 사실상 재건축 시장이 규제되는 결과가 예상된다. 한편 강남과 분당 등 요지 지역의 재건축이 제한되면서 공급이 제한되고 결국 일부 지역의 부동산 가격이 다시 오를 것으로 전망되고 나머지 지역도 시간이 지남에 따라 부동산 가격이 동조해서 상승하는 현상도 나타날 것으로 전망된다.

국토교통부는 "재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선키로 하였다"고 20일 밝혔다.  

그간 재건축 사업추진을 결정하는 첫 단추인 안전진단의 절차와 기준이 지속 완화되어 왔으며, 이로 인해 현재 안전진단은 사업 추진 필요성을 결정하는 본래의 기능이 훼손되고, 형식적인 절차로서만 운영되고 있는 상황으로서, 최근 시장 과열과 맞물려 재건축 사업이 본래 취지와 다르게 추진되어, 많은 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 나타난다는 지적이 제기되어 왔다.  

정부는 이에 따라 지속된 규제 완화로 인한 부작용을 방지하고 안전진단 제도가 본래 취지대로 운영될 수 있도록 하기위해, 그간 과도하게 완화된 규정을 정상화하기로 했다.  

안전진단 정상화를 위한 주요 개선 내용은 다음과 같다.  

① 시장·군수가 안전진단 실시여부를 결정하는 첫 단계인 현지조사 단계부터 전문성 있는 공공기관이 참여할 수 있도록 했다.

시장·군수가 현지조사를 공공기관에 의뢰할 수 있는 근거를 마련하여, 현지조사의 전문성·객관성이 담보되도록 한 것이다.  정부는 안전진단 前단계에서 불필요한 안전진단을 걸러 냄으로써, 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 한편 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용을 줄여나갈 수 있을 것으로 기대하고 있다. 

② 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치가 조정된다. 

정부는 현재 구조적 안전보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 주거환경중심평가(구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%)를 통해 재건축 여부를 결정하고 있어, 구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되는 사회적 낭비 사례가 발생하고 있다는 판단을 하고 있다. 

이에 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 구조안전성 비중을 50%까지 상향조정(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)한다. 

다만, 주거환경이 극히 열악한 경우 구조안전성 등 다른 평가 없이 사업을 추진할 수 있는 현 규정을 유지함으로써, 열악한 주거환경에 대한 고려도 충분히 이루어지도록 했다.

③ 안전진단 종합판정 결과, ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 안전진단 결과보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축사업 추진여부를 결정토록 한다. 

현재,  안전진단 실시 결과 구조 안전성에 큰 결함이 없는 경우 재건축 시기를 조정하여 사업을 추진할 수 있도록 “조건부 재건축”이라는 판정 유형을 두고 있으나, 실무적으로 대부분의 단지가 시기조정 없이 바로 재건축사업이 추진되는 등 ‘재건축’ 판정과 동일하게 운영되고 있는 실정이다.

이에 안전진단 결과 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우에는 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거친 후 재건축을 추진하도록 하여 민간의 진단결과에 대한 검증이 강화되도록 했다. 

다만, 공공기관이 안전진단을 실시하여 이미 공적 판단을 받은 경우에는 추가적인 적정성 검토 없이 재건축 사업이 가능하도록 했다. 

④ 최근 포항 지진 발생 등을 감안하여 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물의 경우 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 예외 규정도 마련한다.  

법률 별로 안전진단 절차를 별도로 운영함에 따라, ｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법｣에 따른 안전진단 결과 D등급 이하로 분류되어 안전상 문제가 지적된 경우에도 재건축 사업을 추진하기 위해서는 도시정비법상 안전진단 절차를 다시 거쳐야 하는 문제점이 지적 되어왔다.  

이에 정부는 시특법에 따른 안전진단 결과 D등급 이하로 분류될 경우에는 도시정비법상 안전진단 없이 재건축사업의 추진이 가능하도록 개선한다.  이에 따라 지진 등 재난에 취약한 건축물을 재건축하는 경우 개별 법률의 요구에 따른 중복절차를 거치지 않고 신속하게 재건축이 추진될 수 있게 된다. 

개정 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 분부터 적용하게 된다.  따라서, 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정된 경우라 하더라도, 새로운 기준 시행일에 실제로 안전진단 기관에 안전진단 의뢰가 이루어지지 않았다면 개정 기준이 적용된다.

안전진단 신청은 주민동의 10%를 얻어서 신청한다 → 안전진단 실시 결정을 시장·군수가 한다 → 시장·군수가 안전진단 기관에 진단을 의뢰한다. → 안전진단 실시(안전진단 기관) 

국토교통부는 제도개선을 위해 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고를 할 계획이다.