[데일리비즈온 이은광 기자] 현재 우리 사회는 급격한 변화를 겪고 있다. 기술의 발전과 이에 따른 4차 산업 혁명의 가속으로 사회, 경제적 변화가 일어나고 있기 때문이다. 전 세계적 혼란을 가져온 코로나19 역시 변화를 부추기는 요소다. 4차 산업 혁명과 코로나는 우리 삶 곳곳으로 스며들고 있다. 소소한 일상부터 산업 패러다임을 뒤바꿀 만한 이슈가 쏟아져 나오고 있는 상황. 요컨대 유통, 금융, 부동산, 산업 분야는 빠르게 변화에 발 맞추기 위해 동분서주하고 있다. 이에 본지는 창간 5주년을 맞아 올 상반기 주요 이슈를 키워드로 되짚어 보는 한편 각 산업 분야의 미래를 전망한다. <편집자 주>

◇ 임대사업자 VS 임차인 갈등 예고

정부는 ‘부동산3법’ 시행을 앞두고 임대료가 급등하는 현상을 막기 위해서는 소급 적용 한다고 밝혔다. 이에 임대사업자들은 반발하고, 임차인들은 찬성하는 입장이다. 특히 9~10월 계약 만료를 앞둔 임대인들의 경우 이달 계약이 만료되더라도 임차인의 요청으로 2년 더 연장할 수 있으며 임대료도 기존보다 5% 이상 인상을 할 수 없다는 취지다. 

하지만 법이 시행되면 기존 법을 통해서 계약을 한 약속까지 뒤집어지는 것이기 때문에 상식적으로 이해할 수 없다는 것이 임대인들의 주장이어서 갈등이 예상된다.   

국회는 지난달 4일 종합부동산세, 양도세를 강화하는 ‘부동산3법(종부세·소득세·법인세) 개정안’에 대해 본회의를 열어 통과시켰다. 집값 급등에 따른 국민들의 불안을 진정시키고 정부의 집값 안정 의지를 시장에 확실히 전달하기 위해서다.

이를 위해 기획재정위에서는 ‘부동산3법’ 인종합부동산세법·소득세법·법인세법 개정안을, 행정안전위에서는 다주택자의 취득세율을 최고 12%로 올리는 지방세법 개정안을, 국토교통위에서는 ‘임대차 3법’ 중 하나인 전월세신고제 도입을 위한 부동산거래신고법 개정안 등을 의결했다. 

여기서 임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안을 통칭한다. 이로써 전월세신고제로 전월세 계약 시 실거래 신고가 의무화되고, 전월세상한제로 재계약 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하며, 계약갱신청구권으로 전세 계약 갱신(2년)을 임대인에게 요구할 권리를 보장하게 된다. 

문제는 이 제도로 임대를 과세 목적으로 활용 시 세입자에게 세 부담을 주고, 인상 제한으로 임대 매물 감소가 우려되며, 미리 인상분을 앞당겨 받는 부작용으로 전셋값이 인상될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

◇ 8월 국회 본회의 통과된 법안들

때문에 통과된 법안들을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 우선 ‘소득세법 개정안’은 내년 6월부터 단기 보유자 및 다주택자 대상으로 양도세를 인상한다. 조합원 입주권 및 분양권을 포함, 1년 미만 보유 주택 양도시 양도세율 70% 적용하고. 2년 미만 보유 주택 양도세는 60% 적용 한다. 또 조정대상지역 내 주택 양도시 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상인 자는 30%포인트의 양도세를 각각 중과하는 내용이다.

아울러 ‘법인세법 개정안’ 법인의 주택 양도차익에 대한 기본 법인세율(10∼25%)에 20% 세율을 추가 과세한다. ‘종합부동산세법 개정안’은 내년부터 과표 94억원을 초과하는 다주택자(3주택 이상과 조정대상지역 2주택자) 대상으로 종부세 최고세율을 6.0% 적용한다. 일반 종부세 대상자는 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 자는 0.6∼2.8%포인트씩 세율을 상향한다.

‘지방세법 개정안’은 주택 취득세 중과세 대상 다주택자 범위 확대와 조정대상지역은 2주택자 8%, 3주택 이상은 12%를 적용한다. 비조정대상 지역은 2주택 자까지는 현행대로 1∼3%이고 3주택 8%, 4주택 12%로 한 단계씩 낮춰 적용 예정이다.

‘지방세특례제한법 개정안’은 생애최초 주택 구입 시 취득세 감면 특례 확대와 혼인 여부나 연령과 관계없이 생애 첫 주택을 구입하는 세대를 대상으로 1억 5000만원 이하 주택 구입 시 취득세는 전액 면제된다. 1억 5000만원 초과∼3억원 이하 주택은 50% 감면한다. 

‘부동산거래신고 등에 대한 법률 개정안’은 내년 6월부터 전·월세 거래 시 30일 이내에 의무적으로 관할 지방자치단체에 신고 의무화 적용한다. 또 ‘빈집 및 소규모 주택정비법 개정안’은 소규모 주택정비사업에서 가구 수의 20% 이상 공공임대를 공급할 때 적용하는 용적률 인센티브를 공공임대 10~20% 공급 시에도 도입한다.

‘재건축초과이익환수법 개정안’에서는 재건축부담금의 광역 지방자치단체에 대한 귀속비율을 20%에서 30%로 상향 조정한다. ‘민간임대특별법 개정안’은 등록임대주택의 유형 중에서 4년 단기와 8년 장기 중 아파트 매입임대 유형을 폐지, 의무임대 기간 만료 시 자동으로 말소된다.

‘공공주택특별법 개정안’은 도심 내 유휴 사무실과 숙박 시설 등을 공공주택사업자가 매입, 장기 공공임대로 공급할 수 있도록 개정한다. ‘주택법 개정안’은 민간택지 분양가상한제 주택 거주자는 5년 이내 거주가 의무화, 불법 전매시에는 10년간 청약 금지한다.

◇ 임대차 3법 소급적용…임대료 인상 5% 제한

임대차3법도 뜨거운 감자다. 쉽게 말해 전월세 신고제는 전월세 계약을 할 경우 실거래 신고가 의무화되고, 전월세 상한제로 전월세 재계약 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하며, 계약갱신청구권으로 전세 계약의 갱신(2년)을 임대인에게 정당하게 요구할 수 있는 권리를 보장받게 된다.

계약갱신청구권 도입으로 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 오는 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구 가능하다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

직접거주 갱신거절에 대한 손해배상으로 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 한다. 갱신시 증액상한은 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했다.

분쟁조정위원회 확대도 설치된다. 대한법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를 설치하도록 했다. 주택임대차보호법 공동소관으로 주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등 향후 공동소관하기로 했다. 정부는 앞으로 임대인과 임차인의 균형잡힌 권리관계를 조성하고, 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 방침이다. 

임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토부의 당초 계획대로 차질없이 시행하겠다는 뜻을 밝혔다. 임대차 신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도로, ‘주택임대차보호법’에 담긴 임대차 계약 당사자 간의 계약의 룰을 정하는 전월세상한제와 계약갱신청구권과는 제도도입 목적 및 근거 법률에 다소 차이가 있다.

특히, 이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있어 제도시행에 전혀 문제가 없다고 내다봤다. 정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있다고 밝혔다. 이번 법 개정을 계기로 임차인이 폭넓게 보호 받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형잡힌 임대차 시장이 되길 기대하고 있다. 

이와 관련, 부동산 관계자는 “휴가철이 마무리되고 본격 이사 시즌에 접어들면 전세난은 더 가중될 것으로 예상된다”고 밝혔다.