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사진은 기사와 무관함. (사진=프리픽)

# A는 임대인 B와 B소유의 2층 상가건물 중 1층에 대해 보증금 1억원, 월 차임 200만원으로 하는 임대차계약을 체결했다, 그런데 임대차 기간 중 2층에서 화재가 발생해(화재에 A의 과실은 없음) 1층에도 전기시설과 벽지 등이 훼손됐다. 이에 A는 1층의 전기시설과 벽지를 수리했고, 수리비로 450만원을 지출했다. 그런데 A는 차임을 5회 연체해, 이에 B는 A가 차임을 3기 이상 연체했다는 이유로 임대차 계약을 해지했다. 

이 경우, 임대차 계약 해지가 유효할까?

임대차 계약 관계에서 임대인의 중요한 권리는 임차인에 대한 차임채권 즉, 차임을 지급받을 권리다. 우리나라에서 임대차 관련 법제는 임차인을 보호하는 규정을 많이 두고 있는데, 임차인이 차임을 몇 번 연체하는 경우에는 임대인에게 임대차 계약을 해지할 수 있는 강력한 권리를 부여하고 있다. 그래서 상가 임대차에서 임대인은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있다.

반면, 임차인의 중요한 권리 중 하나는 임대인에게 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지시켜 달라고 할 수 있는 것이다. 민법 제626조 제1항에 따르면 임차인은 임차인이 임차물의 보존에 관한 비용을 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다.

여기에서 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 비용을 ‘필요비’라고 하는데, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 그래서 임대인의 필요비상환의무는 원칙적으로 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

위 사례를 보면, 임대차 기간 중 2층에서 화재가 발생해 1층 전기시설과 벽지 등이 훼손됐고, 이에 A는 임차 건물을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 1층의 전기시설과 벽지에 대해 수리하였으므로, 지출한 수리비 450만원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 B에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.

그리고 A는 차임을 5회 1000만원을 연체한 가운데, 그 중 450만원은 필요비이므로 B에게 450만원을 지급해 달라고 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없다. 따라서 A가 연체한 차임은 550만원(=1000만원-450만원)이고, 이는 피고가 3기 이상의 차임 600만원을 연체한 것이 아니어서 B의 임대차계약 해지는 효력이 없다.

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