(사진=freepik)
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#사례 - A가 상가를 임대인으로부터 1년 임차한 후, 계약이 계속 갱신되어 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 시기가 되자, 임대인이 A에게 상가를 인도받은 후 직접 사용하겠다고 하였고, 이에 A가 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 상가를 인도한 후 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 요구한 경우, A의 주장이 타당할까. 
 
상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’)은 임대차계약 만료 시 임차인의 권리로서 권리금 회수기회를 보장하고 있다. 

법에 규정된 권리금 회수기회 보호 요건을 보면, ① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하여야 하고, ② 임대인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여야 한다. 그러나 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등 계약 갱신거절 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다.

본 사례에서의 쟁점은 ① 법에서 보장하고 있는 임대차 기간 10년(구법에 의하면 5년)이 경과한 경우 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부와 ② 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부다.

우선 첫 번째 쟁점과 관련해 대법원은 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없고, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 판시했다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).  

그리고 두 번째 쟁점과 관련해 대법원은 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 하면서, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다고 판시했다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

위 쟁점들에 대해서는 기존에 논의가 있었고, 2심에서 각각 대법원과 다른 판단을 하는 등 혼란이 있었으나, 대법원에서 최종적으로 위와 같이 정리했다.  

사례를 보면, A는 계약갱신요구권의 행사기간이 지난 상태이지만 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있고, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용하겠다고 하여 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당하므로 A의 주장은 타당하며, 따라서 임대인은 A에게 권리금 회수 방해로 인한 손해를 배상해 줄 의무가 있다고 할 것이다. 

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