[데일리비즈온] 2020년에는 전국 329개 사업장에서 총 32만6000여가구의 민영아파트가 분양할 예정이다.

내년 서울 분양시장에서는 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등을 피한 강남권 '막차 단지'가 쏟아질 전망이다. 2월 청약 시스템이 새롭게 개편되는 가운데 대거 쏟아지는 '로또 아파트'로 청약 시장에 대혼란이 예상된다.

2019년 분양시장은 민간택지 분양가 상한제, 3기 신도시 발표 등 굵직한 대책이 발표되면서 혼란스러운 한 해를 보냈다. 고강도 대책으로 불확실성이 커졌고 이를 반영하듯 2019년 분양예정 물량의 68%인 26만4,141가구만이 실적으로 연결됐다. 과천, 여의도 등 HUG와 분양가 갈등을 겪은 일부 지역의 단지들은 분양 시기를 정하지 못한 채 물량이 이월됐다.

부동산114에 따르면 내년 전국적으로 329개 단지에서 32만6000여가구 (정비사업 조합원분 포함)가 분양된다. 아직 사업계획을 수립하지 못한 일부 건설사와 사업일정이 미확정된 단지를 제외한 보수적 수치로, 작년 같은 시기 조사한 올해 분양계획 물량 38만6천741가구에 비해 6만여 가구(15.7%) 줄었다.

내년 분양물량은 수도권 18만4253가구, 지방 14만1626가구로 수도권 비중이 크다. 경기도 물량이 9만5171가구로 전국에서 가장 많고, 서울이 4만5944가구를 분양예정이다.

2020년 2월 청약시스템 개편, 연초 분양시장 한산할 전망

2020년 월별 분양예정 물량을 살펴보면 봄·가을 분양 성수기인 3월(3만4,008가구), 5월(3만9,860가구)과 10월(3만5,185가구)에 물량이 집중된다. 분기별로는 ▲1분기 5만5,430가구 ▲2분기 9만6,874가구 ▲3분기 4만1,353가구 ▲4분기 6만9,330가구가 분양할 예정이다. 청약시스템 이관이 예정되어 있는 연초에는 계획된 물량이 연기될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 사업 유형별로는 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 15만1840가구로 전체의 47%를 차지하는데 작년 정비사업 물량(9만7984가구)과 비교하면 5만가구 이상 많은 것으로 2000년 이후 20년 만에 가장 높다.

경기, 서울, 인천 순으로 분양물량 많아

권역별 분양물량은 수도권 18만4,253가구, 지방 14만1,626가구다. 경기가 9만5,171가구로 가장 많은 물량이 공급된다. 이 외 수도권은 ▲서울 4만5,944가구 ▲인천 4만3,138가구로 조사됐다. 지방에서는 대구가 3만55가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. 대구 동구 ‘신암8구역재개발’, ’안심뉴타운’ 등 정비사업 물량이 많다. ▲부산 2만4,800가구 ▲충남 1만7,183가구 ▲경남 1만2,505가구 ▲광주 1만1,963가구 ▲대전 1만1580가구 ▲울산 8,615가구 ▲충북 6,860가구 ▲전남 6,029가구 ▲전북 5,886가구 ▲경북 4,050가구 ▲강원 1,791가구 ▲제주 309가구 순으로 분양이 진행될 예정이며 핵심입지 분양이 마무리된 세종은 분양물량이 집계되지 않았다.

서울권, 청약시스템 개편으로 3월부터 분양

강동구 둔촌 주공(1만2032가구), 강남구 개포 주공1단지(6642가구) 등 강남권 재건축 단지와 동작구 흑석3구역(1772가구), 은평구 수색6(1223가구)·수색7(672가구)·증산2구역(1386가구), 성북구 장위4구역(2840가구) 등이 분양을 앞두고 있다. 청약 시장은 설 연휴와 2월 청약시스템 개편 영향으로 3월부터 분양이 본격화된다.

대우건설 2020년 분양계획 물량 가장 많아, 전국 3만 4천여가구 예정

시공능력평가 상위 10개 건설사의 2020년 계획 물량을 살펴보면 대우건설이 3만4,400가구로 가장 많다. 다음으로 GS건설 2만5,618가구 ▲포스코건설 2만4,682가구 ▲현대건설 2만1,089가구 ▲HDC현대산업개발 1만6,701가구 ▲대림산업 1만5,910가구 ▲호반건설 1만4,950가구 ▲현대엔지니어링 1만1,168가구 ▲삼성물산 9,850가구 순이다. 눈 여겨 볼 단지는 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차재건축(삼성물산)’ 2,971가구, 서울 중구 ‘힐스테이트세운(현대엔지니어링)’ 899가구, 서울 양천구 ‘호반써밋목동(호반건설)’ 407가구, 인천 연수구 ‘힐스테이트송도더스카이(현대건설)’, 1,205가구 등이 있다.

2020년 분양시장, 정책 변수와 분양시장 활기가 공존할 전망

지난해 12월 16일 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’에 따라 민간택지 분양가 상한제가 확대 적용된다. 서울 13개구 전 지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구(37개 동)이 그 대상이다.

불법 전매에 따른 처벌과 청약 재당첨 요건이 강화되며 거주 의무기간 또한 깐깐해진다. 청약당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열을 잡기 위해 거주기간을 1년에서 2년 이상으로 늘리는 방안 또한 추진될 예정이다. 2020년 분양시장은 정부 규제가 효과적으로 발휘돼 주택시장 안정화의 발판이 되길 기대한다.

부동산 업계는 인기 분양단지를 중심으로 청약 대기자들이 대거 몰릴 것으로 예상했다. 특히 HUG와 지자체의 분양가 규제로 분양가가 시세보다 크게 낮은 서울 재건축·재개발 단지나 수도권 공공택지에서는 청약 고가점자들이 집중되면서 평균 청약가점이 60∼70점대를 웃돌고 최고 만점(82점)에 달하는 곳도 속출할 전망이다. 중장년층에 비해 청약가점이 낮아 당첨확률이 떨어지고, 현금 자산도 부족한 30대들 사이에 "청약시장에서 소외됐다"는 불만이 커질 수밖에 없다.

분양가 9억원 초과 아파트 중도금 대출 금지

내년 분양시장은 대출 규제도 큰 변수다. 정부가 분양가 9억원 초과 아파트에 대해서는 중도금 대출을 금지한데 이어 12·16대책에 따라 앞으로 신규 분양하는 단지의 입주 시점 시세가 15억원을 넘는 경우 잔금대출 전환도 전면 금지다. 또한 모든 주택형이 전용면적 84㎡를 초과하는 중대형으로 분양가가 9억원을 넘고 중도금 집단대출이 불가능해 '현금 부자'들만 청약할 수 있다는 지적이 나온다. 만약 향후 입주 시점에 시세가 15억원을 초과할 경우 잔금 대출이 어렵다.