사례 -A는 2013. 10. 20. 서울시 소재 상가를 임대인으로부터 보증금 1억 원, 월 차임 100만 원에 임차하였고, 그 후 계약이 갱신되었는데, 임대차 계약이 만료(2018. 10. 20.)되기 2개월 전에 권리금 5000만 원을 주겠다는 임차인 B를 임대인에게 주선하였으나, 임대인이 정당한 사유없이 B와의 임대차계약을 거절한 경우, A는 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있을까요?

상가 임대차 계약 만료시 임차인에게 권리금은 매우 중요한 문제입니다. 그래서 이번 사례에서는 권리금에 대해 알아보도록 하겠습니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

종래 상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’이라고 함)은 임차인의 이러한 권리금이 임대인의 계약해지 또는 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방치하고 있었는데, 그로 인해 임대인은 임차인의 권리금을 취하고, 임차인은 다시 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하였습니다. 이에 법이 개정되어 ‘권리금’을 명문으로 규정하고, 권리금 회수기회 보호 등에 관한 법률조항을 신설하여, 2015년 5월 13일부터 시행되었습니다.

권리금 회수기회를 보호받는다는 것은 임차인이 법에 규정된 권리금 회수기회 보호 요건을 충족한 경우, 임대인으로부터 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 법에 규정된 권리금 회수기회 보호 요건을 보면, ① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하여야 하고, ② 임대인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여야 합니다.

권리금을 지급받는 것을 방해한다는 것은, 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규임차인이 되려는 자에게 주변 상가건물의 차임 및 보증금에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. 따라서 이상과 같이 법에 규정된 권리금 회수기회 보호 요건을 충족한 경우, 임차인은 임대인으로부터 권리금 상당의 손해배상을 청구하여 받을 수 있습니다.

다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등에는, 권리금 회수기회 보호 요건이 충족되어도 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하여 받을 수 없습니다.

사례에서 A는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였으나, 임대인이 정당한 사유없이 B와의 임대차계약을 거절하였으므로, A는 임대인에게 권리금 상당의 손해배상으로 5000만 원을 받을 수 있습니다. 다만, 법원에서 권리금 감정평가 결과 임대차 종료 당시의 권리금이 3000만 원이라고 나왔다면, A는 임대인에게 권리금 상당의 손해배상으로 3000만 원만 받을 수 있습니다.