사례 - A는 서울시 소재 소망아파트 202동 105호를 임대인 B로부터 임대차 기간 2017. 8. 15.부터 2019. 8. 14.까지, 보증금 1억 원, 월차임 60만 원에 임차한 후 2018. 8. 15. 임차 아파트로 이사하고 같은 날 확정일자를 받아 거주하였는데, 임차 아파트의 유일한 근저당권자(2018. 9. 17. 근저당 설정)가 임대차기간 중인 2018. 9. 20. 경매신청을 한 경우 A는 어떻게 해야 할까요?

(이미지=픽사베이)
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주택임차인이 임차한 부동산에서 거주하는 동안 종종 법원으로부터 임차부동산의 경매절차가 개시되었다는 통지를 받는 경우가 있습니다. 이 경우 대부분의 임차인들은 많이 당황하게 되는데, 이 때 임차인이 취해야 할 조치와 임차인이 갖는 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임차부동산이 경매로 넘겨진 경우 임차인은 보증금을 변제받을 수 있을지와 임차부동산에서 계속 거주할 수 있을지에 대해 염려를 하게 됩니다. 그래서 주택임대차보호법은 대항력과 확정일자를 규정하여 이에 대해 규율하고 있습니다.

첫째, 임차인이 보증금을 변제받을 수 있을지에 대해 살펴보면, 임차인에게는 최우선 변제권과 우선변제권이 있습니다. 최우선 변제권을 취득하기 위해서는 경매신청의 등기 전에 대항력(주택 인도 및 주민등록)을 취득해야 하고, 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항력 외에 확정일자까지 갖추어야 합니다. 

그리고 최우선 변제권은, 보증금이 일정금액 이하인 경우 매각(경매)대금에서 보증금 중 일부를 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있도록 하고 있는데, 서울시의 경우 보증금이 1억1000만 원 이하이면 3700만 원까지, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시는 제외)과 세종특별자치시, 용인시 및 화성시의 경우 보증금이 1억 원 이하이면 3400만 원까지 매각대금에서 다른 채권자들보다 우선 변제를 받을 수 있습니다.  

여기서 주의해야 할 점은 매각대금에서 최우선 변제를 받기 위해서는 배당요구 종기까지 대항력을 유지해야 하며, 배당요구 종기까지 경매법원에 배당요구를 해야 한다는 점(임차권등기명령이 되어 있으면 배당요구 불요)입니다.
그리고 최우선 변제권으로 변제받고 남은 보증금은 확정일자 부여일을 기준으로 다른 담보물권자와 순위를 정하여 변제를 받게 됩니다. 

사례에서 A는 서울시 소재 아파트를 임차하였고, 보증금이 1억 원이므로 최우선 변제권을 취득하여(다른 요건은 충족한다고 전제) 3700만 원을 매각대금으로부터 변제받을 수 있고, 나머지 보증금 6300만 원에 대해서는 확정일자 부여일(2018. 8. 15.)이 근저당권 설정일(2018. 9. 17.) 보다 앞서므로 A는 매각대금에서 근저당권자보다 우선하여 6300만 원을 변제 받을 수 있습니다.

두 번째, 임차부동산이 경매로 넘겨진 경우 임차인이 임차부동산에서 계속 거주할 수 있는지에 대해 살펴보면, 임차인의 대항력 취득일이 최선순위 담보물권자보다 앞서면, 임차인은 경락인에게 대항력을 행사하여 더 거주할 수 있습니다. 그리고 이 경우 임차인이 우선변제권을 가지고 있다면 거주하는 것을 포기하고 배당요구를 하여 보증금을 받고 이사를 갈 수도 있습니다.

만약 확정일자를 받지 않아 우선변제권이 없다면 임차인은 대항력을 행사하여 계속 거주할 수 밖에 없고, 이 경우 경락인이 임차인을 이주시키고자 한다면 임차인에게 보증금을 지급하여야 하므로, 임차인은 보증금을 받을 수 있게 됩니다. 

그리고 임차인의 대항력 취득일이 최선순위 담보물권자보다 늦다면, 임차권은 부동산 경락으로 소멸하기에 경락인에게 주택에서 더 거주하겠다고 주장할 수 없습니다. 따라서 이 경우에는 반드시 배당요구를 하여 최우선 변제권과 우선변제권을 행사하여 보증금을 변제받아야 합니다.

사례에서 A는 대항력 취득일(2018. 8. 15.)이 근저당권 설정일(2018. 9. 17.)보다 앞서므로 경락인에게 대항력을 행사하여 아파트에 더 거주할 수도 있고, 최우선 변제권과 우선변제권이 있으므로 배당요구를 하고 보증금을 받아 이사를 갈 수도 있습니다.

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