사례 - A는 행복아파트 201동 105호를 임대인 B로부터 임차한 후(대항력 취득, 확정일자 받음) 임대차 만료일이 다가오자 이사할 상황이 생겼고, 이에 임대인 B에게 이사 갈 생각이니 기간 만료일인 2018년 8월 20일 이사 갈 때 보증금을 반환해 줄 것을 요청했다. 이에 임대인 B는 새로운 임차인으로부터 보증금을 받으면 주겠다고 하였으나, 이삿날이 가까이 다가와도 새로운 임차인이 나타나지 않는 경우, A는 어떻게 해야 할까요?

임차인이라면 임대차 기간이 종료될 때 임대인에게 지급한 보증금을 전액 돌려받을 수 있을지 한 번쯤은 걱정을 해 보았을 것입니다. 그런데 실제로 임대차 종료일이 다가와 임차인이 임대인에게 이사 가겠다고 하였는데, 임대인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아야 보증금을 되돌려 주겠다고 하고는, 그 후 새로운 임차인이 나타나지 않는다면 임차인은 걱정이 이만저만이 아닐 것입니다. 

이 경우 임차인은 임대인이 보증금을 되돌려 줄 때까지 이사를 미룰 수도 있고(이 경우 임차인은 이사 갈 집에 대한 임대차 계약의 계약금을 잃을 위험이 있습니다), 임대인을 상대로 보증금반환 청구의 소를 제기할 수도 있으나, 주택임대차보호법(이하‘법’)에서는 특별히 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다. 

즉, 주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 대항력 및 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있는 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 하기 위한 제도가 임차권등기명령 제도입니다. 

그래서 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기명령에 의해 부동산 등기부에 임차권등기가 완료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 이 때 주의해야 할 점은 임차권 등기의 효력은 등기부에 임차권 등기가 완료된 때부터 발생하므로 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 임차인은 등기부에 임차권 등기가 경료된 것을 확인한 후 이사를 가야합니다. 실무상 임차권 등기가 완료되려면 법원에 임차권등기명령을 신청한 후 약 일주일에서 10일 정도의 기간이 소요됩니다.

임차권 등기가 완료된 경우 가장 주요한 효력은 임차 주택이 경매 절차에 넘겨진 경우 임차인이 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다는 것입니다. 그리고 임차권 등기가 등기부에 완료된 경우 임대인은 임차 주택을 매도하거나 임차 주택을 담보로 대출을 받을 때 어려움을 겪을 수 있으므로, 임대인은 보증금을 변제해야 한다는 압박감을 받게 됩니다. 한편, 임차권등기명령제도의 단점은 임차인이 이사 갈 집의 보증금을 먼저 마련해야 한다는 점입니다.

위 사례를 보면, A는 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해, 임대차가 종료된 후 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권 등기가 경료된 것을 확인한 후 이사를 가는 것이 법률적으로 유리하다고 할 것입니다.